Обращение к пользователям             Sponsored ads

 
 

 

  ВОССТАНОВИТЬ САЙТ WWW.FINEKSP.RU
 
г. Санкт Петербург
+7 (812) 984-31-32
+7 (962) 684-31-32
Банковский пер. 6
Заказать обратный звонок

Новости

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

03.12.2014

У каждого из нас есть свое представление об идеальной квартире, где хотелось бы жить: расположении комнат, ремонте, атмосфере в доме. Но купить квартиру ― совсем не то же самое, что купить туфли. Вам наверняка что-то не понравится при осмотре, однако мелочи не должны отпугнуть от покупки. Обращайте внимание только на значимые вещи, иначе вы рискуете упустить хорошее предложение.

1. Старый дом

Многие покупатели осознанно хотят приобрести квартиру в новостройке, так как считают, что новый дом всегда лучше старого. Но это необязательно так. Все зависит от того, насколько качественно был построен дом и как давно в нем проходил капитальный ремонт. Кроме того, часто у старых домов больше очарования и более интересная архитектура.

Так что не стоит сбрасывать со счетов все вторичное жилье, просто внимательнее отнеситесь к истории и состоянию дома.

2. Цвет стен

Не доверяйте первому впечатлению от квартиры, попробуйте разобраться, что действительно вам не нравится. Так, неправильный цвет стен может визуально исказить пространство даже при идеальной планировке жилья. Помните: переклеить обои или перекрасить стены ― самое простое, что можно сделать, и это не повод отказываться от варианта, который в остальном вас полностью устраивает.

3. Надоедливые запахи

Вас сразил неприятный запах на пороге? Кажется, что прежние хозяева очень любили сигареты и кошек, но очень не любили убирать в доме. Не торопитесь с выводами, внимательно осмотрите квартиру. Нужно выяснить, можно ли устранить эти запахи, сделав ремонт. Вам не удастся исправить ситуацию, только если соседи сделали незаконную перепланировку и снесли вентиляционный короб. В этом случае запахи чужой кухни будут постоянно витать в квартире.

4. Плохое напольное покрытие

Кстати, неприятный запах может исходить и от старого паркета. Не отчаивайтесь, все поправимо. Конечно, это дороже, чем переклеить обои: скорее всего, придется делать стяжку пола, класть гидроизоляционный материал, а уже потом новый ламинат, но это того стоит.

5. Старая техника и мебель

Особенно неприятное впечатление производит старая бытовая техника, но ведь квартира вряд ли продается вместе с холодильником и стиральной машинкой советских времен. Попытайтесь представить, как выглядит пустая комната, без ковра на стене и развалившихся кресел, ― и принимать решение о покупке станет гораздо проще.

В общем, действуйте по поговорке: «Если проблему можно решить за деньги, то это не проблема, а расходы». Остается только подсчитать, во сколько вам обойдется исправить эти недостатки жилья. Если объективные плюсы: расположение, планировка, качество строительства ― перевешивают, смело покупайте эту квартиру!

 

domofond.ru

10 признаков наступления кризиса

03.12.2014

ендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая назвала 10 признаков наступающего кризиса на рынке недвижимости.
 

1. Девальвация рубля
 

Снижение курса национальной валюты на 30%, до критической отметки, говорит о наступлении кризиса. Именно это произошло в 2014 году. Последовавшее за падением рубля повышение спроса на недвижимость является временным явлением: люди стремятся сберечь рублевые накопления и покупают квартиры, но в будущем ситуация может измениться
 

2. Инфляция растет
 

Минэкономразвития прогнозировал в 2014г. рост инфляции на уровне не более 5,5%. Но в августе этот прогноз скорректировали, увеличив планку до 7,5%. По мнению аналитиков, к концу года рост инфляции может составить 9%. В результате увеличиваются ставки по ипотеке и растет себестоимость строительства.
 

3. Рост ВВП замедляется
 

По прогнозам Минэкономразвития, в этом году рост ВВП составит не 2,5%, как говорилось ранее, а 0,5%. ВВП является главным индикатором здоровья экономики. Если этот показатель снижается, это свидетельствует о стагнации. Падает уровень благосостояния граждан, а с ним и активность покупателей на рынке недвижимости.
 

4. Снижается рост доходов населения
 

В следующем году реальный рост доходов населения может сократиться втрое. В итоге, по данным Минэкономразвития, этот показатель не превысит 0,4%. В результате, на фоне роста инфляции, будет снижаться платежеспособность населения.
 

5. Растут ставки по ипотечным кредитам
 

В ноябре ключевая ставка ЦБ РФ в четвертый раз за год повысилась, на этот раз — до 9,5%. В течение всего года ставки по ипотеке росли. По прогнозу АИЖК, в декабре ставки вырастут до 13-13,5%. Критической является отметка 14-15%, при которой произойдет резкое снижение доли ипотечных покупателей.
 

6. Увеличивается число отказов по выдаче ипотеки
 

Банки в 3 квартале этого года начали более тщательно подходить к рассмотрению заявок на получение ипотеки, стараясь свести к минимуму риски невозврата кредитов.
 

7. Растет стоимость проектного финансирования
 

Ставка финансирования проектов для девелоперов сейчас составляет 15%. В прошлые годы приемлемой считалась ставка 12%. Если ставка увеличится до 18%, застройщики предпочтут отложить планы по строительству.
 

8. Снижаются объемы строительства
 

В этом году на рынок вышло много новых проектов. За 9 месяцев 2014 года было введено на 23% больше недвижимости, чем за весь прошлый год. В ближайшие месяцы начнутся продажи еще в нескольких жилых комплексах.
 

Самый большой рост числа новых проектов — в сегменте бизнес-класса. По сравнению с прошлым годом число выставленных на продажу объектов выросло вдвое.
 

Но в связи с тем, что процедура выкупа земельных участков изменилась, и застройщики теперь должны вносить 100% оплату, кроме того, ставки по проектному финансированию повысились, инвестиционная себестоимость проекта выросла. В итоге можно ожидать снижение числа новых проектов.
 

9. Падает спрос
 

Для продавцов недвижимости тревожным сигналом является, если спрос снижается более чем на 10%. По результатам 2014 году значительного снижения спроса не произойдет. Активность покупателей в течение года была повышенной, число ипотечных сделок и сделок купли-продажи росло.
 

10. Снижаются цены
 

О наступлении кризиса свидетельствует снижение цен на недвижимость на 10%. В настоящее время на российском рынке жилья из-за повышения спроса в сегменте эконом-класса цены выросли на 8%, в сегменте бизнес-класса — на 12%.
 

По словам Литинецкой, на российском рынке недвижимости уже сейчас наблюдаются семь из десяти признаков наступления кризиса. Эксперт отмечает, что повышение спроса на жилье было временным явлением. Если экономическая ситуация останется нестабильной, через три-шесть месяцев показатели развития рынка начнут падать. Ставки по ипотеке будут продолжать расти, объем спроса снизится, вырастет конкуренция.

http://realty.dmir.ru/
26 ноября 2014 г.

Как изменится рынок аренды квартир?

03.12.2014

19 ноября на заседании Мосгордумы были приняты в окончательном чтении поправки в Закон «О патентной системе налогообложения». Они начнут действовать с 1 января 2015 года. Для ЦАО установлен коэффициент 1,5, на всей территории за пределами МКАД –  0,7. Раньше патент стоил 60 000 руб. в год, сумма была фиксированной и не зависела ни от площади, ни от расположения квартиры. Если квартира сдавалась в аренду примерно от 60 000 руб. в месяц, то патент становился выгоднее, чем выплата 13% НДФЛ. И чем выше арендная ставка, тем нагляднее была эта разница в пользу патента.

После введения новой шкалы цена годового патента на сдачу в аренду квартир составит 6% от потенциального годового дохода, устанавливаемого законом, а величина дохода будет зависеть от размера квартиры и ее расположения. Ниже – таблица, где рассчитана стоимость годового патента в зависимости от расположения недвижимости и ее площади.

Табл. Годовая стоимость патента на сдачу в аренду квартиры, руб.

Владельцы квартир от 50 кв. м  в центре Москвы и просторных квартир (от 100 м) во всех других районах будут платить больше, некоторые в десять раз дороже, а для собственников небольших квартир до 50 кв. м, особенно в Новой Москве и других районах за МКАД, покупка патента обойдется дешевле.

С 2015 года расходы на содержание квартиры вырастут сразу по двум направлениям. Услуги ЖКХ подорожают, по прогнозам Минэкономразвития, на 8,5% по стране и примерно на 10% – в Москве. Налог на имущество физических лиц тоже вырастет и будет исчисляться от кадастровой стоимости: в Москве за квартиру до 10 млн руб. придется платить 0,1% ее кадастровой стоимости, от 10 до 20 млн – 0,15%, от 20 до 50 млн – 0,2%,  от 50 до 300 млн руб. – 0,3%, больше 300 млн – 2%.

Елена Сойфер, 01 декабря 2014

Собственность более 5 лет, кадастровой стоимости нет, свободная продажа!

26.11.2014
Добрый вечер, коллеги.
Если он, конечно, добрый, как говорил один ослик.
237 голосами против 204 сегодня в 3-м чтении приняты самые разные изменения в НК, начиная со сборов с бизнеса, и заканчивая обложением выплат по договорам добровольного страхования жизни.
Нас больше касаются изменения в ст.217 и 220 НК. Привожу для всех интересующихся, как это теперь выглядит в актуальной редакции (217.1 означает ст.217 прим). Желающие могут посмотреть подробнее здесь: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=527250-6&02
10) в статье 217: … в) пункт 17.1 изложить в следующей редакции:
«17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской
Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;»; …
11) дополнить статьей 217.1 следующего содержания:
«Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества 
1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате
приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем
кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода
права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий
налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.»; …
13) подпункт 1 пункта 2 статьи 220 изложить в следующей редакции:
«1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;»;…
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)
применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Какие ошибки совершают ипотечные заемщики?

26.11.2014

Многие граждане, желая с помощью ипотеки решить жилищный вопрос, стараются взять как можно большую сумму кредита. Это оправдано только если доход заемщика достаточно высокий и стабильный, в противном случае это может привести к финансовым трудностям. Люди не всегда хорошо представляют себе, как выплаты отразятся на их бюджете, кроме того, многие получатели ипотечных кредитов совершают одни и те ошибки, которые приводят к дефолту.
 

Часто заемщики, рассчитывая на то, что их высокий заработок будет таким всегда, не откладывают сбережений. Но жизнь иногда преподносит неприятные сюрпризы, поэтому лучше иметь запас средств на несколько ежемесячных платежей. Не стоит полагаться на финансовые каникулы, поскольку они не освобождают от выплат полностью — погашать проценты все равно придется.
 

Еще одна распространенная ошибка, которая может стать причиной дефолта — неправильное соотношение доходов и расходов. Ипотечный кредит — это серьезные финансовые обязательства, которые отражаются на бюджете даже заемщиков с высоким доходом. Необходимо понимать, что после получения кредита сохранить прежний уровень жизни, скорее всего, не получится. Чтобы узнать, как кредит отразится на бюджете, можно попробовать в течение нескольких месяцев откладывать сумму выплаты. Эти средства потом можно будет направить на первоначальный взнос или использовать как «подушку безопасности».
 

Многие заемщики не знают о том, что с ипотекой связаны дополнительные расходы, к примеру, оплата страхового полиса. Кроме того, даже при небольшой просрочке начисляется пеня или штраф. О дополнительных тратах можно поинтересоваться у ипотечного брокера.
 

Как рассказал глава отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий, многие заемщики после наступления тяжелой ситуации пытаются скрыться от кредитора. Это только усложняет и без того непростое положение и ведет к испорченной кредитной истории и продаже залога. Банк заинтересован в том, чтобы кредит был успешно погашен, поэтому обычно, если клиент своевременно сообщает о финансовых трудностях, заемщику предоставляют финансовые каникулы или отсрочку.

 

 

Апартаменты: стоит ли теперь овчинка выделки?

26.11.2014

Согласно постановлению столичного правительства от 11 ноября, апартаменты являются гостиничными номерами высшей категории и не могут использоваться для постоянного проживания. Более того, есть вероятность, что «счастливые» обладатели таких «номеров» теперь будут платить повышенный налог на недвижимость. В этом году в Москве введут в эксплуатацию 0,3-0,35 млн кв. м апартаментов, но найдут ли они своих покупателей? Мы попросили экспертов взвесить плюсы и минусы приобретения такого жилья, а также рассчитать, покроет ли дисконтные квадратные метры увеличенный налог?

Сектор апартаментов в Москве начал бурно расти, когда массовое строительство жилья в столице приостановилось. Сегодня на апартаменты приходится примерно 37% жилья в границах МКАД. Введение нового налога на недвижимость сделает приобретение апартаментов невыгодным, поскольку ставка для них, как для нежилых помещений, составит 2% от кадастровой цены вместо 0,1-0,3% для собственников жилья. При этом владельцы апартаментов не имеют права на налоговые льготы и вычеты.

Апартаменты – золотое дно прошедших лет?

По словам Алексея Болдина, генерального директора компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО»), рынок апартаментов появился не случайно, а как ответ девелоперов на дефицит площадок, подходящих под жилую застройку: «Апартаменты, как правило, имеют хорошую локацию (зачастую в старых обжитых районах с развитой инфраструктурой, неплохой транспортной доступностью), что очень позитивно сказывается на их ликвидности – фактор для инвестора первостепенный – вложения в такие объекты оптимальны с точки зрения рисков, связанных с необходимостью их реализации».

Однако главное преимущество апартаментов — это цены. Они намного дешевле квартир того же сегмента, так что на этот рынок вполне может войти инвестор, имеющий в портфеле минимальную сумму для приумножения капитала.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Апартаменты дешевле аналогичных по характеристикам квартир в среднем на 20%. При этом низкая цена обеспечивает инвесторам, планирующим получать доход от сдачи таких помещений в аренду, меньшие сроки окупаемости – «входной билет» дешевле, а арендные ставки на апартаменты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае. Владелец апартаментов, сдавая их в аренду, может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависеть от класса объекта, расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик».

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills считает, что доходность апартаментов могла быть еще выше: «При покупке на начальном этапе строительства или реконструкции доходность частных инвестиций в данное жилище за счет роста стоимости составляла 25-30%. Значительный объем апартаментных проектов – реконструкция уже существующих зданий. Обычно она занимала около года. А значит, инвесторы могли монетизировать эту доходность уже через 12 месяцев. В жилых проектах доходность сопоставимая, но строки строительства даже точечного объекта, как правило, не менее двух лет, т.е. годовая доходность в среднем была вдвое меньше, чем для апартаментов».

Не удивительно, что этот рынок активно развивался: по состоянию на весну текущего года первичный рынок апартаментов в Москве представлял собой 32 здания в пределах ТТК, 47 построек в районе от ТТК до МКАД и 10 зданий, находящихся за МКАД.

Если сравнивать данные весны 2014 года с осенью 2013 года, рынок апартаментов в Москве увеличился на 34 здания и три новых апарт-комплекса, которые были возведены за МКАД.

К новой инициативе столичного правительства уже имеется ряд уточнений от экспертов рынка. Так, Анастасия Помелова, управляющий директор службы специальных программ Банка ВТБ, глава юридической службы проекта «ВТБ Арена Парк» утверждает: «Введенный московскими властями запрет не отразится на проектах комплексной застройки, когда апартаменты являются частью возводимого городского квартала. Он касается только отдельно стоящих зданий, состоящих из апартаментов. Также он не скажется на проектах, которые уже находятся в стадии реализации, имеют оформленный ГПЗУ и разрешение на строительство».

Другая угроза для рынка апартаментов — возможное увеличение налоговых платежей на них, как на объекты коммерческой недвижимости. Возможно, в этом случае разница между стоимостью апартаментов и квартир будет нивелирована увеличившейся суммой налоговых сборов? Алексей Болдин полагает, что ответить на это однозначно пока нельзя: «Во-первых, вопрос с налогом на апартаменты пока окончательно не решен. Как заявил недавно заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, возможно, апартаменты будут облагаться налогом по ставкам, применяемым к жилой недвижимости».

Застройщики уже придумали, как обойти запрет

Факторы увеличения налогов и ограничения в целевом назначении зданий, безусловно, повлияют на рынок апартаментов. Насколько изменится количество апарт-проектов, над которыми будут работать девелоперы? Как они будут приспосабливаться к рынку в новых экономических условиях, чтобы увеличить ликвидность своих объектов? У большинства профессионалов на рынке уже есть свои ответы на самые острые вопросы.

Мария Литинецкая: «При желании этот запрет можно обойти. Ты просто заявляешь, что это будет многофункциональный комплекс с гостиничной функцией, которая может быть реализована по-разному, например, как небольшой апарт-отель со сдачей апартаментов в долгосрочную аренду (аналог доходного дома). Находите инвестора, которому будет интересен этот рентный бизнес, продаете ему часть апартаментов, он берет их в управление и сдает. Весь вопрос в проработке финансовой схемы. Нужно будет просчитать, что выгоднее – построить многофункциональный комплекс, где часть апартаментов будет сдаваться в аренду как апарт-отель или все-таки поменять вид разрешенного использования. Если получить ИРД на строительство МФК будет проще и дешевле, тогда как класс апартаменты не уйдут с рынка. Да, их станет меньше. Если сейчас выходит по 15-20 проектов в год, то будет выходить по 5-7, что сохранит сам сегмент. Если же будет выгоднее поменять вид разрешенного использования и построить жилье, тогда однозначно мы увидим существенное сокращение комплексов с апартаментами, такие проекты постепенно сойдут на нет».

Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy & Development, предостерегает от непродуманных решений и считает, что привлекательность инвестиций в апартаменты напрямую будет зависеть от частоты изменений в сферах строительства и налогообложения, а также дальнейшей правоприменительной практики: «Не стоит надеяться, что жёсткость законов будет компенсирована необязательностью их применения. Если девелопер начнет без прохождения всех согласовательных процедур проявлять избыточную креативность и по-своему трактовать целевое назначение участка, например, продавая нарезку общественно-деловых и производственных площадей под видом жилых лофтов, то жесткая реакция властей будет неизбежной. Вольница закончилась».

Столичный мэр Сергей Собянин утверждал, что «вольница закончилась» потому, что компании-застройщики были заинтересованы строить именно апартаменты, из-за более дешевой себестоимости. Если это и правда так, то как именно девелоперы собираются компенсировать возможный рост расходов?

Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate, полагает, что несмотря на возможный отток покупателей апартаментов в случае повышения налогообложения,«…застройщики всегда будут привлекать ценой, которая на апартаменты заведомо ниже, нежели на элитные квартиры, а также креативными идеями, стилистическими решениями и локацией».

Стоит ли овчинка выделки?

Что же принесет современный рынок апартаментов покупателю и инвестору? Насколько ценовая разница между апартаментами и квартирами будет нивелирована увеличением налоговых платежей и отсутствием налоговых вычетов на апартаменты? Напомним, что эти вычеты составляют 20 кв. метров на каждого собственника квартиры и 50 кв. метров — для льготников, и на апартаменты не распространяются.

Итак, что получит покупатель апартаментов в случае увеличения налогов — какой доход и какие расходы?

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», рассчитывает их следующим образом: «Налог на апартаменты действительно вышел, и на вычеты не приходится рассчитывать, однако данный недостаток нивелируется как раз за счет более низкой цены входа в проект. Например, однокомнатную квартиру на Западе площадью около 44 кв. м можно приобрести за 9,5 млн. руб., а апартаменты с аналогичными характеристиками в том же районе обойдутся дешевле – по цене 6,8 млн. руб. Таким образом, разница составляет 2,7 млн. руб. Если за налоговую базу взять текущую стоимость, то:

— налог на квартиру составит около 5 000 руб. в год. (433 руб. в месяц);

— налог на апартамент 34 000 руб. в год (2 800 руб. в месяц).

Получается, что дисконта, предлагаемого девелоперами, хватит на оплату налогов в течение примерно 80 лет. Необходимо отметить, что такие расчёты являются примерными, так как база будет изменяться под воздействием времени и рынка. Таким образом, данный формат остается привлекательным для инвестора».

При этом инвесторы могут повысить доходность своих объектов, применяя различные схемы, предлагаемые девелоперскими компаниями. Одну из таких схем описывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «Например, застройщик YE’S предлагает своим клиентам программу «Гарантированный доход», когда покупатель передает апартаменты застройщику в эксплуатацию и гарантированно получает доход в 40 тыс. рублей ежемесячно. Уже застройщик берет на себя все риски, связанные с простоем, возможными поломками в квартире, платежи по квартплате. Владелец должен будет уплатить только налоги со своих доходов. В этом случае тоже можно повысить доходность жилья, если зарегистрировать ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения. Экономия получится существенная, так как налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП — 6%. При такой схеме ежегодные расходы владельца квартиры составят от 55 до 80 тыс. рублей, где около 30 тыс. руб. – коммунальные платежи и расходы на содержание недвижимости, 25-50 тыс. – налог на доходы от сдачи в аренду (при налогообложении в 6 и 13%). Расходы владельца апартаментов составят от 89 до 122 тыс. рублей в год, где около 60 тыс. руб. – комммунальные платежи и услуги УК, 29-62 тыс. руб. – налоги на доходы».

Риски недостроя существенно ниже

Сложная экономическая ситуация, которая сегодня сложилась на рынке недвижимости, заставляет покупателя особенно осторожно подходить к вопросу покупки. Эксперты рынка обещают временный застой или даже падение рублевых цен на жилье, что же делать с апартаментами? Покупать или не покупать?

Самый главный минус заключается в том, что в жилье такого типа невозможно получить постоянную регистрацию. Однако временная регистрация сроком на пять лет вполне доступна для жильца. Также в апартаментах более высокие коммунальные платежи, но это нивелируется их более низкой стоимостью.

Каждый сам решает – покупать или не покупать, но советы профессионала неплохо освещают нынешнюю ситуацию в отношении апартаментов. В частности, Дмитрий Халин утверждает, что покупать стоит, несмотря на сложную экономическую и политическую обстановку, резюмируя: «В случае с апартаментами, особенно в реконструируемых исторических домах, главное преимущество, что объект уже существует, а значит, риски недостроя существенно ниже, чем в других новостройках. Кроме того, надо учитывать уникальность таких помещений. Сейчас хорошее время, чтобы договориться с застройщиком о скидках и рассрочках. При этом если отложить покупку, не факт, что в ближайшем будущем на рынке появится что-то подходящее по месту, качеству и цене. Думаю, ни один разумный инвестор из тех, что вложились в квартиры или апартаменты во время кризиса в 2008-2009 годах, в конечном счете в накладе не остался».

Елена Борисова, 25 ноября 2014

Срок продажи недвижимости без НДФЛ могут продлить с 3 до 5 лет

25.11.2014

осдума одобрила в третьем чтении законопроект, согласно которому срок продажи недвижимости без НДФЛ сдвигается с трех до пяти лет, сообщает агентство «Интерфакс».

До сих пор 13-процентный налог на доходы физических лиц не взимался, если недвижимость принадлежала продавцу в течение трех лет. Новый законопроект увеличивает этот срок до пяти лет.

Если закон «О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ» вступит в действие, прежние правила будут действовать для граждан, получивших недвижимость в дар или по наследству от близких родственников, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Новые правила будут распространяться на объекты, приобретенные после 1 января 2016 года.

domofond

Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса

25.11.2014

Свободная планировка не дает возможности покупателю получить объективную оценку об эргономике квартиры и увидеть ее недостатки до заселения. Девелопер добивается снижения себестоимости и повышения ликвидности продукта.  Таким образом, квартиры со свободными планировками дают покупателю лишь иллюзию возможности выбора вариантов планировки. Такое мнение высказал Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects.

В сегменте массового спроса наибольший объем предложения – это квартиры со свободными планировками, к которым можно отнести и квартиры с условными планировками, сданные покупателям без перегородок и отделки. В первую очередь это выгодно девелоперу, который снижает себестоимость строительства за счет упрощения строительного процесса, отделочных работ, рабочей силы и недорого проекта: планировочные решения фактически не прорабатываются, остается только грубое зонирование и нарезка помещений, не учитывающие базовые требования эргономики, расстановку мебели, кухонного оборудования и даже сантехники. В таких квартирах, как правило, размер помещений не соответствует их функциональному назначению. В итоге покупатель вынужден переплачивать за ненужные квадратные метры – площадь нефункциональных зон и коридоров в среднем составляет 30-35% квартиры. 

Без расстановки мебели на планах покупатель не способен оценить эти недостатки в момент покупки. Нонсенс, но для того чтобы привести квартиру эконом-класса к стандартам современного жилья, в России необходимо привлечь дизайнера интерьеров, который за отдельный гонорар осуществит перепланировку и получит все необходимые согласования, на что в итоге будет потрачено еще несколько месяцев. 

Таким образом, покупатель приобретает квартиру якобы дешевле, но при этом не освобождается от затрат на отделку. Стоимость ремонта собственными силами обходится примерно в два раза дороже и занимает еще три-четыре месяца, что при замене старого жилья на новостройку является значительной проблемой.

«Таким образом, для покупателя недорогого жилья такая покупка выплескивается не в возможность выбора, а в дополнительные временные и денежные затраты. В целом, такой формат актуален скорее в бизнес- и элит-классе в квартирах площадью более 150 кв. метров, где стоимость отделки и оборудования интерьеров зачастую близка к стоимости самой квартиры», ― комментирует Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects.

По материалам Portner Architects

Обманутых дольщиков становится больше

25.11.2014

В петербургский список участников долевого строительства, чьи права были нарушены, нашли 336 человек.

 

Комитет по строительству администрации Санкт-Петербурга регулярно корректирует данные по количеству обманутых дольщиков. По состоянию на 24 ноября в составленный чиновниками реестр вошли 336 человек – это участники долевого строительства, чьи права были нарушены.

Со списком можно ознакомиться в специально созданном разделе «Долевое строительство» на странице комитета сайта городской администрации. Отметим, что еще неделю назад в список входили 324 человека.

В администрации города подчеркивают, что стараются решить проблемы обманутых дольщиков — например, регулярно проводятся встречи с застройщиками, которые предоставляют в Смольный обновленные графики продолжения строительства.

Автор: bsn.ru

Судьбу Апраксина двора решат в декабре

25.11.2014

Совет по инвестициям рассмотрит проект реновации старейшего городского рынка в центре города.

 

Новый вариант развития Апраксина двора готовится к рассмотрению. Комитет по инвестициям Смольного будет рассматривать его уже в декабре. Концепция будет включать как финансовые показатели, так и функциональные.

По данным СМИ, комитет по инвестициям изучит предложенные к рассмотрению сроки окупаемости, организационно-правовую модель, затраты на реконструкцию всего комплекса зданий и планируемая доходность.

Отметим, что разработкой концепции занимались все владельцы недвижимости Апраксина дворца. Порядка 60% всех зданий будут направлены под коммерческое использование, а 40% — под объекты культурного назначения. Общий проект реконструкции реализует управляющая компания, которая сможет вернуть привлеченные средства за счет сдачи объектов в аренду. 

Автор: bsn.ru

Страница 51 из 84« Первая...102030...4950515253...607080...Последняя »